En la entrada de hoy trataremos un interesantísimo tema, muy relevante en la práctica, y que con frecuencia se suscita en todas las comunidades de propietarios.
Es el de las cuotas de gastos comunitarios que habitualmente se abonan cada mes, y que pueden ser determinadas de muy diversas maneras. ¿Por coeficientes o a partes iguales? ¿Cómo se establecen las cuotas? ¿Pueden excluirse a algunos vecinos de pagar algunos gastos? ¿Y si queremos volver al sistema lega, cómo lo hacemos?
Todas estas preguntas y otras tantas tendrán respuesta en los siguientes párrafos.
El contenido es más denso de lo habitual, pero merece la pena. ¡Sigue leyendo!
Planteamiento del problema
Como es habitual, cuando alguien comienza a vivir en una comunidad de propietarios se encuentra con que debe pagar una cuota mensual para el mantenimiento del edificio o conjunto residencial. En numerosas ocasiones, tal vez en la mayoría de los casos, esta cuota viene determinada por los coeficientes de participación reconocidos en la escritura de división horizontal (título constitutivo) y las escrituras de compraventa individuales de cada inmueble. El cálculo es simple: el total que se deba pagar en el edificio cada mes se divide entre los vecinos aplicando un porcentaje establecido, que sumados los de todos los propietarios siempre obtendremos como resultado 100.
Hasta ahí todo normal. Sin embargo, es relativamente frecuente encontrarnos con edificios que tienen cuotas mensuales iguales para todos sus vecinos con independencia de sus coeficientes de participación. En este caso decimos que existen cuotas igualitarias.
En otros casos, que son compatibles con los dos supuestos antes citados -aunque habitualmente se dan cuando existen repartos por coeficientes- nos encontramos con que la comunidad ha podido establecer que ciertos gastos solo sean abonados por algunos vecinos, excluyéndose a otros tantos de los mismos, normalmente por no hacer uso de ciertos servicios. Los ejemplos són fáciles: el local comercial que no paga gastos de ascensor o limpiadora, o el propietario de vivienda sin aparcamiento que no paga la electricidad y el mantenimiento del garaje. En estos casos podemos decir que existen grupos de reparto.
Con estos ingredientes, son innumerables los problemas que pueden surgir en el día a día comunitario a lo largos de los años. A continuación destacaremos los más importantes y nuestro punto de vista profesional.
El punto de partida: la Ley de Propiedad Horizontal, el Título constitutivo y los Estatutos.
Nuestra Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e) establece que es obligación de cada propietario «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades...». Por tanto, podemos afirmar que el criterio legal, aplicable en todos los casos en que no haya un acuerdo en otro sentido, es el de que todos los propietarios pagarán conforme a su porcentaje de participación en el edificio.
Estas reglas suelen estar reiteradas en el Título Constitutivo y, cuando existe, en los Estatutos. Sin embargo, es posible que en alguna de estas normas comunitarias se establezca un reparto distinto, o que incluso, solamente exista un mero acuerdo comunitario adoptado en Junta, contrario a lo establecido previamente. ¿Esto se puede hacer? Desde luego que si. Veamos como.
El cambio de sistema y establecimiento de cuotas igualitarias o distintas a las establecidas originariamente
Como hemos dicho, el sistema aplicable en defecto de acuerdo o norma comunitaria en otro sentido es el de coeficientes. Sin embargo, el propio artículo antes citado, al decir textualmente «..o lo especialmente establecido» abre claramente la puerta a que la comunidad acuerde implementar un sistema distinto al de coeficientes, siendo la alternativa más habitual el de cuotas igualitarias.
Este último sistema es relativamente frecuente en edificios con cierta antigüedad o habitados por personas de mayor edad, y en los de reducido tamaño, y es perfectamente válido. Como aspectos positivos, cabe destacar la facilidad de control de los gastos, la simplificación de la contabilidad y administración y el trato económicamente igualitario entre vecinos. Por contra, su principal punto débil es que no tiene en cuenta los factores propios de cada inmueble, tales como ubicación, superficie, orientación, altura, etc.
En cualquier caso, para poder aprobarse la implantación de un sistema de cuotas igualitarias, o no igualitarias pero distintas a las que se obtendrían vía coeficientes, es necesario que el acuerdo se adopte por unanimidad en Junta de Propietarios válidamente constituida. Este acuerdo, incluso, puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad como parte de unos nuevos Estatutos.
Los grupos de reparto y su ¿excepción?
En ocasiones, normalmente dentro de un sistema por coeficientes, la comunidad de propietarios considera y decide que ciertos gastos deben ser asumidos por algunos vecinos, excluyéndose de los mismos a otros tantos. Esta solución suele ser relativamente frecuente en aquellos edificios o conjuntos residenciales que tiene servicios bien definidos que solo pueden ser disfrutados por algunos propietarios, al existir un impedimento lógico o físico para el disfrute por parte de otros vecinos.
Si nada se establece de contrario, y se aplica el sistema de coeficientes sin tener en cuenta la realidad física del edificio, es muy habitual que se produzcan tensiones en la convivencia entre propietarios, ya que algunos entenderán -justamente desde su punto de vista- que no deben pagar ciertos gastos derivados de servicios que no pueden disfrutar. Cabe citar algunos claros ejemplos ya mencionados al iniciar el artículo: el local comercial que no paga gastos de ascensor, limpiadora o iluminación, el propietario de vivienda sin aparcamiento que no paga la electricidad y el mantenimiento del garaje y su portón o el propietario de un trastero que no entiende lógico que deba pagar el cambio de las bombillas del ático.
Para solucionar este frecuente problema se establecen los grupos de reparto. Así, algunos gastos serán por cuenta de todos los vecinos en cualquier caso -Administración, seguro, gastos varios de mantenimiento, fondo de reserva- y otros más localizables serán solo por cuenta de aquellos vecinos con acceso a tales servicios -limpieza, electricidad, agua, antena comunitaria, mantenimiento de puertas y portones, ascensores, etc.-
Como este cambio supone una modificación y redistribución total de las cuotas comunitarias, es necesario de nuevo que existe un acuerdo adoptado por unanimidad en Junta de Propietarios.
El problema del nuevo propietario que se opone a las cuotas: el problema….
A veces ocurre que, habiéndose acordado válidamente la aplicación de un nuevo sistema de cuotas mensuales -ya sea a cuotas iguales, desiguales o con grupos de reparto-, y pese a la habitual aceptación general por parte de los propietarios, probablemente durante muchos años, irrumpe en la comunidad un nuevo propietario que se muestra disconforme con el reparto existente, exigiendo normalmente el restablecimiento del sistema originario de coeficientes.
En estos supuestos, que en ocasiones provocan conatos de morosidad si no se les da rápida solución, la pregunta es clara. ¿Debe el nuevo propietario aceptar las cuotas que sus vecinos válidamente eligieron tiempo atrás? O por el contrario, ¿Está este nuevo vecino en su derecho de pagar según lo que establece la Ley sin que le afecte el acuerdo?
La respuesta no puede ser única, ya que depende de varios factores: debemos partir de una nueva pregunta ¿Se han inscrito los estatutos o título constitutivo modificados, conteniendo las nuevas reglas de reparto, en el Registro de la Propiedad? Si la respuesta es afirmativa, no hay discusión, y el nuevo propietario estará obligado someterse a las cuotas pactadas pese a no ser las originales, al regir plenamente los principios de publicidad y buena fe registrales.
La cuestión se complica si no hay inscripción. En estos casos, el nuevo propietario podría alegar precisamente eso: que ha adquirido un inmueble en cuya documentación se especifican unas cuotas de participación, y que en aplicación de las mismas previó pagar menos comunidad de la que ahora se le pretende exigir en virtud de un acuerdo del que no tuvo ni pudo tener constancia, al no encontrarse publicado en un Registro de la Propiedad.
…Y su solución: breve referencia al artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Como punto de partida en esta problemática, cabe decir que la regla general es que los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios y que no hayan sido inscritos, solo vinculan a quienes formaban parte de la comunidad en el momento de adopción del acuerdo, ya que los acuerdos de este tipo tienen efectos meramente privados entre los intervinientes, no oponibles frente a terceros adquirentes.
Sin embargo, esta protección del comprador no es absoluta, ya que podría lugar a abusos. Por ejemplo, cuando es notorio el conocimiento de la comunidad por su parte o el habitual caso de que en la misma Notaría se haga constar que el comprador conoce y acepta las normas comunitarias vigentes en el momento de la adquisición.
En estos casos, en los que cabe presumir que el comprador conoce las normas comunitarias antes de convertirse en propietario, existe base suficiente para rechazar cualquier pretensión del nuevo vecino de que se le giren recibos conforme a coeficientes y no por el sistema aprobado en junta, incluso aunque no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad. El motivo cabe extraerlo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que claramente establece que «La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro».
Por tanto, la protección del adquirente no es absoluta, y solo alcanzará a aquellos que lo sean de buena fe y que no hubieran tenido constancia por ningún medio del acuerdo alcanzando en Junta estableciendo otro sistema de reparto. En caso contrario, el nuevo vecino deberá acatar el reparto existente y solo podrá impulsar, como vía alternativa, que se trate en la siguiente Junta de Propietarios la posibilidad de retornar al sistema originario o legal, conforme a lo que explicaremos en el último apartado de este artículo.
Los acuerdos ilícitos convalidados y los acuerdos tácitamente aceptados. Plazo de impugnación.
Junto a todos los problemas antes mencionados, cabe destacar por último una doble posibilidad que se da frecuentemente en la práctica: que el acuerdo adoptado para alterar las cuotas se haya alcanzado incumpliendo los requisitos legales, pero que por el transcurso del tiempo resulte imposible impugnarlo judicialmente -acuerdo ilícito convalidado-; o que por determinados actos o actitudes del propietario, se pueda considerar que ha consentido y prestado su acuerdo a la nueva cuota acordada, pese a no haberlo expresado explícitamente -acuerdo tácitamente aceptado-.
El caso típico de los acuerdos ilícitos convalidados en materia de cuotas se da cuando la Junta de propietarios acuerda, sin reunir los requisitos legales -quorum, mayoría necesaria, exclusión de morosos, etc.- la modificación del sistema de reparto de cuotas, habitualmente desde un sistema legal o por coeficientes hacia uno de cuotas igualitarias. En estos casos, el propietario que no esté conforme y reuna los requisitos de ausencia o voto en contra deberá impugnar el acuerdo ilícito, ya que en materia de propiedad horizontal no opera la nulidad automática, sino que transcurrido un tiempo se puede producir la convalidación del acuerdo pese a no reunir los requisitos legales para su adopción.
En este sentido, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que se podrán impugnar en el plazo de un año los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, como es el caso. Por tanto, si transcurriera ese plazo sin que el propietario interesado ejercite su derecho a impugnar, el acuerdo estableciendo el nuevo sistema de cuotas quedará definitivamente ratificado, pese a haberse adoptado olegalmente, sin que se pueda impugnar. En estos casos la única opción para el propietario será que promueva una nueva votación para restaurar el sistema, pero ya en una Junta futura. ¡Mucho ojo con los plazos!
El caso más frecuente de acuerdo tácitamente aceptado tiene lugar cuando un nuevo propietario que reune los requisitos de buena fe -párrafo anterior- entra a formar parte de una comunidad con cuotas igualitarias, durante un tiempo prolongado paga dichas cuotas, y en determinado momento exige la vuelta al sistema de coeficientes alegando que el reparto por partes iguales no le afecta porque el acuerdo no está inscrito y compró su vivienda pensando exclusivamente en su coeficiente.
En estas situaciones, el transcurso de un plazo excesivamente prolongado puede dar lugar a lo que se conoce como aceptación tácita, es decir, la aceptación no expresa, pero si por hechos concluyentes, de las cuotas que hasta ese momento existían. Sin embargo, es muy importante recalcar que el solo transcurso del tiempo no es un factor que fácilmente permita concluir que existe un acto tácitamente aceptado. Al contrario, para que se pueda considerar que el nuevo propietario consintió tácitamente deben producirse actos concluyentes que muestren sin lugar a dudas que la voluntad interna de la persona era la de aceptar las cuotas igualitarias. El tiempo es sin duda un factor en contra del propietario, pero nuestros Juzgados han reiterado que el no siempre se produce la aceptación tácita por el transcurso del tiempo, ya que la mera tolerancia, pasividad o desidia por parte del vecino que paga sus cuotas no equivale al consentimiento. Distinto sería el caso, por ejemplo, del propietario que en una reunión anterior debate y acepta con voto afirmativo subir la cuota igualitara en 5 euros mensuales para recaudar más dinero para la comunidad, sin manifestar nada en contra. En este ejemplo se puede presumir que el propietario acepta su cuota, ya que incluso está dispuesto a subirla sin quejarse sobre como se reparten los nuevos gastos. ¡Así que mucho ojo con no tenerlo claro cuando no se está de acuerdo con una cuota!
La vuelta al sistema de reparto de gastos original: mayoría necesaria.
Una de las preguntas estrellas que se hace un nuevo propietario que adquiere un inmueble en una comunidad con cuotas igualitarias, o incluso antiguos vecinos que se han arrepentido de ese sistema, es la siguiente: ¿Se puede volver al sistema por coeficientes? y sobre todo, ¿qué mayoría hace falta?.
La respuesta a la primera pregunta es fácil: al igual que se puede adoptar el acuerdo de modificar las cuotas desde el sistema legal a otro distinto, se puede volver a acordar la vuelta al sistema original mediante un nuevo acuerdo que revoque el anterior.
El tema espinoso es el de la mayoría necesaria. Durante años la jurisprudencia se mostró dividida: algunos Juzgados requerían la unanimidad, al modificarse el sistema de reparto de cargas (art. 9 LPH), mientras que otros argumentaban que bastaba la mayoría simple para retornar al sistema original.
Este debate lo pretende zanjar la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2.008, que considera que en estos casos no estamos ante una modificación del sistema de cuotas, sino en una modificación de la voluntad previamente expresada en otro sentido -la de establecer un sistema distinto al legal-. Por tanto, al ser una mera modificación de la voluntad, basta con la mayoría no cualificada
Aunque hay voces críticas contra esta tesis jurisprudencial, nuestros Juzgados han venido abrazando esta solución, que posteriormente ha sido ratificada de nuevo por el Tribunal Supremo en varias sentencias, entre la que cabe destacar la Sentencia de 7 de marzo de 2.013. Por tanto, podemos afirmar con garantías que basta con una mayoría no cualificada -la mitad de los propietarios más uno- para volver al sistema original. ¡Ojo! Si es en segunda convocatoria, incluso bastará con la mayoría de asistentes, con independencia del número de vecinos presentes en la Junta. Esta sería sin duda la opción más fácil para volver al sistema original.
¡Esperamos que os haya gustado esta segunda parte de nuestra extensa entrada dedicada a las cuotas comunitarias! Y que por supuesto, hayamos resuelto tus dudas. ¿Te ha quedado alguna? ¡Pregúntanos participando en la sección!
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