Queridos lectores,
Con esta entrada iniciamos nuestro consultorio de Propiedad Horizontal. Semanalmente se publicarán en nuestro blog distintas consultas de interés general, aplicables a situaciones cotidianas en las comunidades de propietarios, extraídas de casos reales y de cuestiones planteadas por nuestros propios clientes y otros lectores.
Por otro lado, próximamente estrenaremos sección similar dedicada a los arrendamientos urbanos, también de gran interés para todos.
¿Estás preparado/a? Esperamos que seas un fiel seguidor de nuestras entradas semanales.
¡Allá vamos!
1) Unos cuantos vecinos queremos ver nuevos canales distintos a los de la TDT, pero por motivos varios no podemos instalar antenas individuales. ¿Podemos pedir a la Comunidad que instale una antena colectiva comunitaria? Si es así, ¿Qué mayoría necesitamos para que se apruebe su instalación?
Efectivamente, cualquier vecino puede solicitar al Presidente, para que se trate en Junta, que se debata sobre la instalación de una nueva infraestructura de interés general, como es una antena comunitaria.
Para aprobar el acuerdo caben dos opciones:
a) Aprobar la instalación por al menos un tercio de los propietarios (del total de toda la Comunidad) que representen al menos un tercio de las cuotas de participación del edificio. En este caso se consigue que la instalación sea más fácil, pero a cambio no se puede exigir a los que votaron en contra que participen en los gastos de instalación y mantenimiento de la nueva antena.
b) Aprobar la instalación por al menos tres quintos de los propietarios que representen, como mínimo, tres quintas partes de las cuotas de participación. En este resultado el caso será el mismo, pero vinculará a todos los vecinos.
Por lo tanto, lo ideal sería obtener los 3/5 citados para que se convierta en una instalación comunitaria más, sufragada por todos los propietarios con independencia del sentido de su voto
2) ¿Pueden los inquilinos votar en la Junta de Propietarios? Tenemos algunos vecinos que llevan con nosotros toda la vida y quieren participar en los debates.
Lamentablemente, esto no es posible. La Ley de Propiedad Horizontal solo menciona a los propietarios como sujetos con derecho a voto. Solo excepcionalmente, se permite tener como representante al usufructuario, pero en ningún caso existe un derecho reconocido a los arrendatarios de un inmueble.
Por lo tanto, si el vecino quiere votar en Junta, deberá ser autorizado por el propietario como cualquier otra persona (Art. 15 LPH).
3) Los hierros y barandillas de los balcones de nuestro bloque están muy deteriorados, y varios vecinos se niegan a repararas. ¿A quién corresponde hacerlo? ¿A cada propietario o a la Comunidad?
Entendemos, salvo mejor criterio, que los hierros y barandillas típicos de los balcones son un elemento común, ya que nuestro Código Civil, en su artículo 396 considera como elementos comunes, entre otros, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.
En cualquier caso, sería interesante revisar el título constitutivo de la comunidad por si se especificara algo en otro sentido.
4) En nuestra comunidad hay varios morosos que deben una barbaridad de dinero. El proceso judicial es lento. ¿Podemos mientras tanto retirarlas el mando a distancia del garaje o las llaves de la piscina?
Con independencia de la desagradable existencia de un moroso, y los perjuicios que pueda ocasionar al resto de la comunidad, no es posible impedir el acceso o disfrute de las zonas y servicios comunitarios, ya que podría llegar a constituir un delito de coacciones.
La única vía, si han fallado los intentos de solucionar el problema pacíficamente, es acudir a los tribunales o en su caso, si las partes lo consienten, someterse a mediación o arbitraje.
5) En nuestra comunidad tenemos una vieja portería que ya no se usa, y nos gustaría rehabilitarla y venderla como vivienda. ¿Cómo podemos hacerlo?
Por supuesto, es posible. Al tratarse de un acto dispositivo que afecta al título constitutivo de la comunidad, este acuerdo debe alcanzarse por unanimidad. Este tipo de decisiones se denominan desafectación de elementos comunes.
En ese acuerdo deberá recogerse la voluntad de desafectar el elemento común y de venderlo a quien será el comprador. Asimismo, hay que autorizar al Presidente de la comunidad para que actúe como representante y suscriba el contrato y la posterior escritura pública ante Notario.
No hay que olvidar que cualquier transacción de este tipo conlleva inevitablemente un recálculo de todos los coeficientes de participación del resto de vecinos. ¡Ten cuidado!
6) Nos han llamado de una conocida empresa de telefonía móvil, para solicitarnos poner una antena en la azotea. ¿Qué mayoría se debe alcanzar para permitirlo?
Para responder a esta pregunta partimos del supuesto, más frecuente, de que la instalación no afecta a elementos estructurales o a la seguridad del inmueble.
En estos casos, frecuentes en nuestros días, es necesario conseguir al menos una mayoría de tres quintos de propietarios e igual proporción de coeficientes, incluyendo a todos los vecinos, incluso los ausentes.
En la actualidad existe un problema adicional, y es el de la facultad de las teleoperadoras de expropiar o constituir una servidumbre sobre la azotea del edificio en determinados casos con independencia de los acuerdos comunitarios. Por otro lado, recuerda que se trata de un arrendamiento de zonas comunes, con importantes repercusiones fiscales.
Sobre las antenas de telefonía hablaremos en detalle próximamente en una entrada dedicada en nuestro blog. ¡No te lo pierdas!
¡Hasta aquí hemos llegado en el día de hoy! Te esperamos en próximas entregas de Consultorio Horizontal.
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